Ile trwa ubezpieczenie pomostowe i kiedy się kończy?
Ubezpieczenie pomostowe trwa od uruchomienia kredytu, czyli wypłaty całości lub pierwszej transzy, do dokonania wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Nie ma jednego ustawowego terminu. W praktyce może to być kilka tygodni, kilka miesięcy, a przy bardziej złożonych sprawach nawet kilkanaście miesięcy. Po 17 września 2022 r. dodatkowy koszt pomostowy podlega rozliczeniu po wpisie hipoteki, zgodnie z ustawą i warunkami umowy.
Ubezpieczenie pomostowe – ile trwa i kiedy się kończy?
Okres pomostowy zaczyna się wtedy, gdy bank wypłaci kredyt lub jego pierwszą transzę, ale hipoteka nie została jeszcze wpisana do księgi wieczystej. Kończy się po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu. W zależności od umowy bank może wymagać także dostarczenia dokumentu potwierdzającego wpis albo jego prawomocność.
Samo złożenie wniosku w sądzie nie kończy tego okresu. W księdze może pojawić się wzmianka o wniosku, ale nie jest ona równoznaczna z wpisem hipoteki. Znaczenie ma dokonanie właściwego wpisu w dziale IV księgi wieczystej.
Nie należy przy tym mylić wpisu hipoteki z wpisem prawa własności. Prawo własności ujawnia się w dziale II księgi wieczystej, natomiast hipoteka zabezpieczająca kredyt znajduje się w dziale IV. Dla zakończenia kosztu pomostowego istotny jest wpis w dziale IV.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe w praktyce?
Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza interes banku w czasie, gdy kredyt został już wypłacony, ale docelowe zabezpieczenie hipoteczne nie powstało jeszcze w księdze wieczystej. Bank ponosi wtedy większe ryzyko, dlatego umowa może przewidywać dodatkowy koszt do czasu ustanowienia hipoteki.
Nazwa bywa myląca, ponieważ nie zawsze chodzi o osobną polisę zawartą z towarzystwem ubezpieczeniowym. W praktyce koszt najczęściej przyjmuje formę czasowo podwyższonej marży lub oprocentowania. W materiałach bankowych można spotkać podwyżkę rzędu 0,5–2 punktów procentowych, ale konkretna wartość zależy od umowy. Niektóre banki stosują odrębną składkę albo w ogóle nie pobierają opłaty pomostowej.
Jest to więc koszt przejściowy, a nie dobrowolny produkt dodatkowy, z którego można zrezygnować po uruchomieniu kredytu. Jeżeli bank wymaga takiego zabezpieczenia na określonych warunkach, jego zasady powinny wynikać z umowy kredytowej.
Ubezpieczenie pomostowe trwa tak długo, jak długo bank nie ma wpisanej hipoteki. O długości okresu decyduje przede wszystkim postępowanie wieczystoksięgowe, a nie sam kredytobiorca.
| Sposób naliczania kosztu | Jak wpływa na kredyt? | Kiedy przestaje obowiązywać? |
|---|---|---|
| Podwyższona marża lub oprocentowanie | Wyższe odsetki i zwykle wyższa rata w okresie przejściowym | Po dokonaniu wpisu hipoteki i spełnieniu warunków z umowy |
| Odrębna składka | Bank pobiera dodatkową opłatę według zasad określonych w dokumentach kredytowych | Po ustanowieniu hipoteki, zgodnie z umową |
| Brak opłaty pomostowej | Rata nie jest podwyższana z tego tytułu | Nie występuje okres pobierania tego kosztu |
Od czego zależy czas oczekiwania na wpis hipoteki?
Kredytobiorca może dopilnować poprawnego złożenia dokumentów, ale nie ma pełnej kontroli nad tempem pracy sądu. Na długość okresu pomostowego wpływają przede wszystkim:
- Obciążenie właściwego wydziału ksiąg wieczystych, szczególnie w dużych miastach.
- Rodzaj nieruchomości, ponieważ lokal z rynku pierwotnego może wymagać założenia księgi wieczystej i wcześniejszego przeniesienia własności.
- Kompletność wniosku i prawidłowość załączników, ponieważ braki formalne mogą wydłużyć postępowanie.
- Sposób wypłaty kredytu, zwłaszcza przy budowie domu lub zakupie nieruchomości finansowanym w transzach.
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego księga wieczysta zwykle już istnieje, więc zakres formalności może być mniejszy. Przy zakupie od dewelopera albo budowie domu hipoteka może zostać wpisana dopiero po wykonaniu kilku wcześniejszych czynności. Nie oznacza to jednak, że każdy taki kredyt będzie objęty opłatą pomostową, ponieważ decydujące są warunki konkretnej oferty.
Czy bank zwraca koszt ubezpieczenia pomostowego?
Tak, ale zakres i termin rozliczenia zależą od daty zawarcia umowy oraz sytuacji kredytobiorcy. Od 17 września 2022 r. obowiązują przepisy, które uregulowały dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki. Podstawę stanowi między innymi art. 29 ust. 5b ustawy o kredycie hipotecznym. Przepis przewiduje zwrot dodatkowego kosztu albo zaliczenie go na poczet spłaty kredytu po dokonaniu wpisu hipoteki.
Nie oznacza to zwrotu wszystkich odsetek zapłaconych w okresie przejściowym. Rozliczeniu podlega dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na ustanowienie zabezpieczenia, na przykład część odsetek wynikająca z podwyższonej marży. Standardowe oprocentowanie kredytu nadal pozostaje należne.
| Sytuacja kredytobiorcy | Zasada rozliczenia | Termin |
|---|---|---|
| Umowa zawarta od 17 września 2022 r. | Dodatkowy koszt podlega zwrotowi albo zaliczeniu na spłatę kredytu na warunkach określonych w umowie, jeśli został pobrany na podstawie właściwych postanowień | Zgodnie z umową kredytową |
| Umowa zawarta przed 17 września 2022 r., gdy hipoteka nie była jeszcze wpisana w dniu wejścia zmian | Zastosowanie mogą mieć przepisy przejściowe i obowiązek rozliczenia pobranego kosztu | Co do zasady 60 dni od dokonania wpisu |
| Umowa zawarta przed 17 września 2022 r., gdy hipoteka była już wpisana przed tą datą | Nowy ustawowy mechanizm nie obejmuje automatycznie tej sytuacji | Wymaga odrębnej oceny umowy i ewentualnych roszczeń |
W przypadku starszych umów objętych przepisami przejściowymi termin 60 dni od dokonania wpisu hipoteki wynika z regulacji nowelizujących. Dla umów zawartych od 17 września 2022 r. nie należy automatycznie przyjmować, że zawsze obowiązuje właśnie ten termin. Trzeba sprawdzić zapisy umowy, sposób potwierdzenia wpisu oraz formę rozliczenia.
Bank może przekazać środki na rachunek albo zaliczyć je na poczet kapitału kredytu. W drugim przypadku kredytobiorca nie otrzymuje przelewu, ale jego saldo zadłużenia powinno zostać odpowiednio pomniejszone.
Co zrobić, gdy bank nie rozliczył kosztu?
Po informacji o wpisie hipoteki warto samodzielnie sprawdzić stan księgi i dokumenty kredytowe. Jeżeli bank nie zakończył naliczania podwyższonej marży albo nie rozliczył pobranego kosztu, postępuj w następującej kolejności:
- Sprawdź dział IV księgi wieczystej – potwierdź, że hipoteka została faktycznie wpisana, a nie tylko że złożono wniosek.
- Zweryfikuj wymagane dokumenty – sprawdź, czy umowa wymaga odpisu księgi, zawiadomienia z sądu albo potwierdzenia prawomocności wpisu.
- Skontaktuj się z bankiem – przekaż dokument potwierdzający wpis i poproś o zakończenie naliczania kosztu oraz przedstawienie kalkulacji rozliczenia.
- Złóż reklamację – wskaż numer umowy, datę wpisu, wysokość pobranego kosztu i art. 29 ust. 5b ustawy, jeżeli przepis ma zastosowanie.
- Zwróć się do Rzecznika Finansowego – jeśli bank odrzuci reklamację albo nie rozwiąże sprawy, zachowaj całą korespondencję i dokumenty dotyczące kredytu.
W reklamacji warto wyraźnie rozdzielić trzy żądania: zaprzestanie naliczania kosztu pomostowego, zwrot pobranej kwoty albo zaliczenie jej na kapitał oraz przedstawienie sposobu wyliczenia rozliczenia. Dzięki temu bank powinien odnieść się do każdego elementu osobno.
Najważniejsze jest to, że okres pomostowy kończy się wraz z wpisem hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, a nie wraz z wpisem własności ani z samym złożeniem wniosku. Jeżeli bank pobierał dodatkowy koszt, po zakończeniu tego okresu trzeba sprawdzić, czy rozliczył go zgodnie z umową i przepisami.
Artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej lub finansowej.
