Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe i jak długo się je płaci?

Ubezpieczenie pomostowe najczęściej oznacza podwyższenie marży o 0,5–2 punkty procentowe, a nie osobną polisę kupowaną przez kredytobiorcę. Przy kredycie 400 000 zł może to zwiększyć ratę o około 200–300 zł miesięcznie. Opłata obowiązuje do wpisu hipoteki do księgi wieczystej, a środki pobrane od 17 września 2022 r. podlegają zwrotowi lub zaliczeniu na spłatę kredytu w terminie do 60 dni od wpisu.

Ile wynosi ubezpieczenie pomostowe?

Nie ma jednej stawki obowiązującej we wszystkich bankach. Najczęściej kredytodawca tymczasowo podnosi marżę lub oprocentowanie kredytu o 0,5–2 p.p. Czasem stosuje stałą opłatę doliczaną do raty. Wiele banków całkowicie zrezygnowało już z pobierania tego kosztu przy nowych umowach, dlatego decydujące znaczenie ma aktualna oferta i treść umowy.

Ubezpieczenie pomostowe zaczyna być naliczane po uruchomieniu kredytu, a przy kredycie wypłacanym w transzach zwykle od wypłaty pierwszej transzy. Kończy się, gdy hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej zgodnie z zasadami określonymi w umowie i przepisach.

Najważniejsze fakty:

• Forma opłaty – najczęściej czasowo podwyższona marża lub oprocentowanie.
• Typowy poziom podwyżki – 0,5–2 punkty procentowe.
• Okres naliczania – od uruchomienia kredytu do wpisu hipoteki.
• Zwrot – bank zwraca nadpłatę albo zalicza ją na spłatę kredytu.

Dlaczego bank pobiera tę opłatę?

Bank wypłaca środki, zanim uzyska pełne zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Do czasu wpisu jego ryzyko jest wyższe, ponieważ formalne zabezpieczenie nie zostało jeszcze ustanowione. Ubezpieczenie pomostowe ma pokrywać to ryzyko w okresie przejściowym.

Z perspektywy klienta nie przypomina ono typowej polisy, takiej jak ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie. Kredytobiorca zwykle nie otrzymuje osobnej ochrony. Ponosi natomiast koszt, który bank nalicza w racie przez podwyższenie marży, oprocentowania albo w formie dodatkowej opłaty.

Wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy, a nie bank. Kredytodawca może złożyć dokumenty lub oczekiwać ich dostarczenia, ale na tempo rozpoznania sprawy wpływa przede wszystkim obciążenie konkretnego wydziału ksiąg wieczystych. Dlatego okres płacenia opłaty może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w niektórych lokalizacjach dłużej.

Jak koszt wygląda w praktyce?

Załóżmy, że kredyt wynosi 400 000 zł, a bank podnosi oprocentowanie o 1 punkt procentowy. W zależności od okresu spłaty, rodzaju rat, aktualnego oprocentowania i harmonogramu wzrost raty może wynieść około 200–300 zł miesięcznie. Przy sześciu miesiącach daje to mniej więcej 1200–1800 zł dodatkowego kosztu, a przy roku – około 2400–3600 zł.

To przykład orientacyjny, a nie uniwersalny kalkulator. Dokładny wynik zależy od salda zadłużenia, rodzaju rat i sposobu obliczania kosztu przez bank. Im dłużej sąd rozpatruje wniosek o wpis hipoteki, tym wyższa może być suma naliczonych opłat.

Polityka banków jest obecnie zróżnicowana. Przykładowe zasady przedstawia tabela:

Nie należy traktować takiego zestawienia jako cennika obowiązującego dla każdego klienta. Bank może zmieniać zasady dla nowych umów, a znaczenie mają także data zawarcia kredytu, rodzaj nieruchomości i zapisy regulaminu.

Zwrot ubezpieczenia pomostowego po wpisie hipoteki

Od 17 września 2022 r., czyli od wejścia w życie zmian w ustawie o kredycie hipotecznym, dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki podlega zwrotowi lub zaliczeniu na spłatę kredytu. Bank powinien rozliczyć nadpłatę w ciągu 60 dni od uzyskania informacji o wpisie hipoteki.

Zwrot może trafić na rachunek klienta albo zostać przeznaczony na zmniejszenie zadłużenia. Konkretna forma wynika z umowy i procedury banku. W praktyce wiele instytucji rozlicza należność automatycznie, ale warto sprawdzić, czy bank otrzymał potwierdzenie wpisu i czy przestał naliczać podwyższony koszt.

Procedura wygląda zwykle następująco:

1. Sprawdź wpis hipoteki – upewnij się, że sąd dokonał wpisu w księdze wieczystej, a postanowienie ma wymagany status.
2. Przekaż bankowi dokument – jeśli bank nie otrzymuje informacji automatycznie, dostarcz odpis lub zawiadomienie o wpisie zgodnie z jego procedurą.
3. Zweryfikuj rozliczenie – sprawdź, czy bank obniżył ratę lub marżę oraz czy zwrócił nadpłatę albo zaliczył ją na kapitał w terminie do 60 dni.
4. Złóż reklamację – jeżeli rozliczenie nie nastąpiło, skieruj do banku reklamację z kopią dokumentu potwierdzającego wpis.

Uwaga: sam fakt złożenia wniosku o wpis nie zawsze kończy naliczanie opłaty. Znaczenie ma moment określony w przepisach i umowie, dlatego sprawdź, czy bank wymaga informacji o dokonaniu lub uprawomocnieniu wpisu. Nie zakładaj też, że bank zareaguje natychmiast po decyzji sądu.

Jak długo płaci się ubezpieczenie pomostowe?

Okres płatności zależy głównie od pracy sądu wieczystoksięgowego. Kredytobiorca ma ograniczony wpływ na tempo postępowania. Może jednak dopilnować, aby wniosek o wpis został złożony prawidłowo i możliwie szybko, a następnie monitorować jego status.

Pomocne bywa także:

• sprawdzenie, czy wniosek o wpis został złożony i ma prawidłowy numer sprawy,
• uzupełnienie braków formalnych bez zwłoki, jeżeli sąd wezwie do ich usunięcia,
• kontrola księgi wieczystej i korespondencji z banku oraz sądu,
• zapytanie w sądzie o możliwość złożenia wniosku o przyspieszenie rozpoznania sprawy.

Nie ma jednak gwarancji, że taki wniosek przyspieszy wpis. Decyzję podejmuje sąd, a nie bank. Przy budowie domu lub nieruchomości bez założonej księgi wieczystej okres przejściowy może być dłuższy niż przy zakupie gotowego mieszkania.

Najważniejsze jest sprawdzenie umowy przed podpisaniem kredytu. Jeżeli bank nie pobiera obecnie opłaty pomostowej, problem dodatkowego kosztu może nie wystąpić. Jeżeli ją nalicza, porównaj wysokość podwyżki, sposób zakończenia opłaty oraz zasady zwrotu. Po wpisie hipoteki monitoruj zarówno obniżenie raty, jak i zwrot nadpłaconych środków.

Artykuł nie stanowi porady inwestycyjnej lub finansowej.